终于以更直接的形式和大家见面了。
上周五，好评与差评在贝壳找房上，推出了第二个系列直播，叫做「买房抉择中的N选一」。
做这个系列的原因，是因为大家在买房过程中，总要面临着各种各样的抉择。
大到一个板块，是瀛海还是台湖？配套，是要学区房还是地铁房？小到户型，三居还是两室？甚至卫生间是要一个还是两个，都得选择。
是不是瞬间患上选择恐惧症了？
所以这个系列诞生的目的，就是为大家提供买房干货，对抗选择恐惧症。
本场直播的主题为「南城三大地铁新盘怎么选」。
平衡了位置纬度、买入门槛以及小伙伴们的咨询热度，选出了以下三个盘：
1，位于西红门商圈的熙红印，是大兴区限价第一个破6的项目，限售均价6.4万/㎡。
2，旧宫的京能电建洺悦湾，5.4万/㎡的限售均价，是南4环外，唯一价格倒挂的新盘。
3，瀛海的网红盘-中海寰宇时代，户型令人惊艳，几乎预定了今年的销冠。
PS：文中除了对三个项目进行横向对比分析之外，也会穿插一些地铁房的小知识。
01新城熙红印
作为南城第一个限价破6万的项目
是物有所值，还是会高位站岗？先说说位置。
项目位于5环内，比较吃地段的红利。
年挂牌且成交的26宗住宅用地（共有产权房除外），其中在五环内的只有一宗电建洺悦湾，加上今年的地，也只有熙红印和隔壁龙湖熙悦宸著两宗在五环内。
所以，做为一宗五环内的限竞房地块，足够稀缺。
而且限竞房正面临着普遍的信任危机，地段好的项目，一定比同质化严重的区域更值得下注。
轨道交通上来说，不能叫地铁盘，只能说是近地铁盘。
熙红印被4号线和机场线两条地铁线包围。四号线在项目的西侧，最近的西红门站，直线距离2公里左右。而新机场线只路过，不停站。
看上去的两条地铁线，实用性都不高。
另外一条规划当中的19号线二期的南延线，我查了一下规划资料，大概率会在熙红印南侧，直线米左右，留有一站西红门东站。
但估计最快也得在年见面了。
讲到地铁盘呢，再和大家深入聊聊。
现在很多开发商都打出了地铁盘的旗号，好像在北京遍地都是地铁盘一样。
事实上，以北京这个城市量级来看，北京地铁的覆盖度远远不够。别说郊区了，就连城区都还没有覆盖完。比如，最近正在努力建设的丽泽片区。
这个覆盖度，一般的是指1.5公里能见到地铁，因为1.5公里已经是步行的极限。
达到这个值，走到地铁站血槽已经基本空了。
所以北京所谓的地铁盘，大多数只是伪地铁房。
而且千万别信开发商给出的直线距离，因为开发商是最近点测量出来的，而不是由你家出发。尤其是选择大社区的时候，一定要重点注意。
除了轨道交通，自驾还算方便，这里特别提一下京开高速。
这条高速可以直通南三环，配合4号线，形成了两条南北向的纵贯线，方便出行。但在高峰期，4-5环之间有拥堵情况。
驾车出行的小伙伴，可以择机实地去感受一下。
商业上的价值点比较突出。
最近的鸿坤广场，直线距离1公里左右，可以快速实现买买买。
往西直线2公里处，是西红门商圈。
拥有一个60万平方米的北京超大商业综合体——宜家荟聚，这个大小相当于三个朝阳合生汇，甚至30块钱电动小火车都只给转半圈。
年北京最大的山姆会员店也会落地西红门。
北边新宫站旁，拥有一个已经营业的槐房万达，以及待建的中粮大悦城。
不仅如此，4号线还贯穿了北京南站和西单，这些都让它的商圈价值更加丰沛。
所以熙红印拥有的是一个很成熟的，现在式商圈。
这种成熟商圈不仅可以吸引城市资源，便于房产保值；也会吸引「城市移民」，便于二次交易，需要在买房时做重点参考。
教育上，本身会配建幼儿园，除此之外，项目东侧有一块教育用地。
据开发商的口径，项目南侧，有中纪委的家属楼，他们自家的孩子都在这上学，引进的教育不会太差。
我建议还是先以可见学校，作为决策重点。
具体再说说项目。
作为一个R2类的纯居住用地，居住氛围会特别的纯粹。
项目最终楼面价是元/㎡，隔壁龙湖地块的楼面价是元/㎡，相差不大，限价都是6.4万/㎡。
针对高了一点的楼面价，熙红印选择了两个方面应对。
1，全毛坯交付，部分低楼层的价格，下探到5.9万；
2，做小户型，最小面积40㎡，上车门槛是万。
当单价总价门槛都降低，购房者接受度就会高上来。
社区的容积率是2.1，整体限高是30米，这在众多2.5-2.8容积率，80米的限竞房中，是一个比较舒适的值。
项目最终呈现形式是，5-15层到顶，12栋洋房+小高层的排布，保证了社区整体的舒适性。
窗外空间上，可能新城感受到了隔壁龙湖的压力，做的比较有创新点。
比如说双花园，保证家家有景，还做了林下书屋、冥想剧场、户外coffeebar等小的活动片区，就看落地了。
户型从40㎡到㎡，熙红印做了9种，满足了刚需+初级改善的需求。
89㎡的主力户型，发挥比较平常。
套数最多的，是89㎡南北通透三居双卫的格局，在北卧和卫生间之间，存在浪费面积的情况。
越是刚需，越要每平必争。
89㎡带度转角飘窗的户型，搭配了一个暗卫。
比较下来，大户型是很方正的，没有边边角角。
餐客厨一体，扩大了活动空间，主卧套全明，且整个户型在保证了舒适的情况下，基本没有浪费面积，改善的体验比较好。
购房建议：要么买小，要么买大。低总价和五环内的改善总的占一个。
02京能电建洺悦湾
价格倒挂的洺悦湾
值不值得再信一次电建？从轨道交通说起。
距离亦庄线旧宫站米左右，步行很舒服。我踩盘的时候走了一下，走走停停5分钟吧，差不多就到了。
小区体量不大，一共是15栋楼。
我根据楼间距大概估算了一下社区的直线距离，两栋洋房之间楼间距大概是37米，高层是60多米，所以整个社区直线距离大概是一百四五十米。
算是一个很标准的地铁盘。
坐上地铁3站地就能到3环的宋家庄站，连接5号线，可以称作打工人的「通勤生命线」。
这条生命线的工作强度有多大呢？
可以参考一个指标，地铁的客运强度，数值越高代表与其它线路通达关系越强，载客量越高。
而5号线每公里3.84万人次，是任务第二重的线，第一条是内城的2号线。
所以5号线作为南北主动脉，通达性是非常高的。
5号线+亦庄线，穿越崇文门、东单、亚运村等繁华市区，吸引中心城区的资源，带动起了南部区域。
这条线的工作强度，未来会因为17号线的存在而分流，减轻负担。
这里带来第二个地铁房知识点。
离地铁近不等于优质地铁房。因为目前大多数地铁，只是达到目的地的手段而已。地铁能够通达的商圈、办公区才是重点。
那洺悦湾的商业表现如何呢？
住总万科广场就在旧宫地铁站旁，是一个大约10万方的商业综合体；坐地铁向东，可以快速的抵达亦庄商圈，日常生活完全可以满足。
整体上，目前不具备竞争力很强的商圈。
原因在于，旧宫板块，是一个城市更新地。更多的是未来式的规划，当整体规划完成之后，气质才能再升一个level。
所以在商业上，洺悦湾VS熙红印，熙红印的现在式商圈，更有价值。
洺悦湾的商业不够亮眼，它的价值点，在于环线诱惑+价值尺度。
限价5.4万/㎡，4环外地铁盘，这个价格倒挂确实是极少出现的。
再来看看项目，楼面价是3.65万/㎡，留给开发商的操作空间，着实不多。所以电建选择了只做简装。
简装的标准就是，厨房和卫生间会做的精致些，其余卧室等铺设木地板，做好了地暖。
这种程度的装修，如果要求不高，在对墙面进行些修饰，添些家具家电也可以入住。
项目的销售情况，我查了住建委，货值不多：
1，75㎡的两居，在最南侧13号楼里，还有几个好楼层；
2，80多平的三居，基本是一层和二层；
3，㎡的四居，剩的还多一点，销售慢的主要原因，大概率是和小户型相比，总价不占优势。
因为洺悦湾两居和部分小三居户型，是普宅，首付比例为35%，首付万左右。价格确实很有诱惑力。
户型，㎡的四居，是很标准的改善户型。
整个餐客的空间是联通的，空间感很强。
南向的书房和客厅之间不是承重墙，如果需要一个更大的休闲活动空间，完全可以打通。厨房是最实用的U型空间，排布在了一进门右拐就到的地方，动线也很合理。
主卧尺度很舒服，卫生间也是明卫。
整体上方正切利用率很高，基本无浪费，是很舒适的改善户型。
楼栋排布，单纯看红线内，南北向的洋房+高层，布局舒服，似乎楼栋都差不多。
但这是红线内，开发商需要你看到的。红线外，才是你该看的。
项目西侧是一块教育用地，东侧有一个公交总站。
先明确一点，靠近教育一定比靠近公交站要好。
西侧的教育用地和小区一路之隔，如果太靠外边，难免在做早操，早晚上下学的时候有嘈杂的声音出现。
东侧的公交站，据说是总站，只有车进出，不会上人，相对人来人往的车站来说，略好一点，但视线感觉一定不会太好。
购房建议：我比较推荐户型5号楼，尽量靠社区内部的位置。
03中海寰宇时代
户型驱动的地铁盘
到底值不值得买？中海前前后后在瀛海拿了三块地，算在一起有36万方，一下坐稳了在瀛海的地位。
最先卖的瀛海府，现在已经交房了；随后是寰宇时代三期的地块，除了下跃户型还没有开放，现在也基本售罄了。
现在售的，是瀛海地铁站直线距离多米的寰宇时代二期。
按例，先分析一下轨道交通。
8号线，现在还差了城中心最后的三站地，金鱼胡同、王府井和前门站就贯通了，预计在明天年底通车。
现在的8号线，使用率并不高，南北段加在一起日均客运量是三、四十万，而4号线整体运量在万左右。
贯通之后，住在瀛海，和义等南部的，去往奥体中心和西二旗等地就方便多了。
远期会再南延一个站点，和平谷线21号线形成换乘站，去往通州、顺义及大兴机场会更加方便。
提到地铁通车时间，还要再放一下地铁房的知识点。
一直有朋友认为规划中的地铁，是早买早享受。
但这个认知是错误的。
已建成的地铁站周边楼盘价格水涨船高没错，但一条地铁，从规划、复批到开工、通车，这其中的时间周期很长，还可能涉及到规划线路、站点的修改。
如果买的太早，很可能落空。
选择地铁房，最好选择已开工的地铁附近，或是获得国家发改委批复的地铁线路，这样的线路大改可能性较小。
具体时间尺度，还是要