中环/高架/前滩
前滩，一个位于中环的板块，却在房价上超过了绝大多数同环线板块，甚至部分内环内板块。为什么，前滩这么出挑呢？小胖君曾多次走访前滩，除了琳琅满目的高能配套。我发现这个目前上海最火的板块，有2个特别之处。第一、它贴着中环线，可以非常方便的去到*金中环的其他板块。第二、它的纵向是南北高架浦东段，可以迅捷通达新天地、人广等中央商务区。放到地图上，更清晰的可以看到，这完全就是一个双高架围合的枢纽。在我看来，前滩现有的高价值是果，双高架交汇是因。这2者的关系，就是我们今天研究的话题：第一个问题：高架对板块的意义是什么？要理解其成因，我们可以从最简单的城市规划模型入手。所有中大型城市最初都是一个小村庄或者一个小部落，我们以一个点示意。村民在原先的地域外发现了矿场，因此一部分居民选择了定居矿场周边，另一部分居民选择住在老区，工作在矿场，每天往返，情况变成了下图（中间的线代表道路）。随后，村民又在发源地以外建立市集、工厂、学校等功能区，情况变成下图（除了老城区和周边功能区有交流，各个功能区也需要道路互通）。如果把模型发散到诸如上海这样的千万级人口的大都市，情况则会更加复杂。是不是密集恐惧症都要犯了~但这就是类似上海的超大型城市必需的交通网路。从这张图我们可以得出两个结论：1、市中心去到任何一个点都很方便，地段价值最高2、越往中心，交通线越密集，极易形成堵车，时间成本急速上升。而且上海的重要节点肯定不止上图的18个，所以拥堵情况只会更严重。最高效的解决方案是什么？答案：沿内环修一圈高架。高架道路一方面只能行车，行人和非机动车辆对道路的干扰作用降为0；另一方面可以规避环内复杂不可控的细小路线，对于城市发展的驱动力不言而喻。随着路况拥堵的范围越来越大，嵌套式的环形高架应运而生。成型案例就是我们看见的上海内中外环。关键的来了：高架路节省下来的通勤时间，能让每一个高架节点的人流量倍增。对人流这块蛋糕，嗅觉最灵敏的莫过于商圈。所以几乎所有的顶级商圈都会自发的围绕高架节点而建立。人流带动商业，这就是高架对板块的重要意义！而从以往的经验来看，城市或者板块的升级首先一定是商业升级，成片商业即成为中心，随后便是产业是引入，最后整体价值的螺旋交替上升。以上海为例，早先的南京西路、人广商圈，随后的徐家汇、五角场商圈，甚至大虹桥崛起，走的都是先升级商业的道路。做个小总结：高架是因，商业是主，产业是翼，居住则是区域价值表现力。第二个问题：双高架交汇又意味着什么？环线高架完成后，你会发现最关键的问题还没有解决：从城市外围去到市中心依然拥堵。要解决这个问题，效率最高的方式莫过于修建横向和纵向的高架，将环串联起来。南北高架和延安路高架的意义正在于此。南北高架的核心作用是串联内中外三环。每一个交汇的节点板块，都能将人流汇聚的作用指数级放大。中环交汇南北高架，前滩正是因为具备这样的天赋，所以才能跳出同纬度，成为超热门板块。另一方面，前滩是全新的。它可以完整的走过一轮又一轮城市升级的流程，而且还是顶配。就像它引进预计开业的商业——太古里。地下三层地上七层，足足21万方的总建筑面积，将容纳-家商铺，比兴业太古汇还要大出一圈！顶配商业汇聚顶级人流，再切入产业，反哺住宅，我认为前滩的价值远未见顶。从群友的爆料来看，前滩即将入市的住宅项目是东方惠雅。就目前的热度，东方惠雅准满分入围的可能性不小，未来买进前滩的难度也会居高不下。买不到，怎么办？看第三个问题！第三个问题：除了前滩，中环还有谁双高架交汇？我们把内环、中环、南北高架、延安路高架、北横通道，5条大动脉标在地图上，途径板块如下：内环内板块的现有价值无需多言，经过长时间的沉淀他们已经成为富裕阶层的居住地，苏州河以南的板块更是成为顶级富裕阶层的置业地。当然，也正是因为发展趋于饱和，内环内各板块其实很难再挤出土地做自我更新，高架对板块价值有提升作用，但仅仅是赋能，不能突破瓶颈。所以我们主要看有空间做自我更新的中环。在我看来，同样双高架交汇的大宁、长风、周家嘴路、古北四个板块都具备前滩特质，值得强烈